Am Bedarf vorbei?

Aktuelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Oldenburg

I. Der sachliche Teil – Zahlen

1. Einwohnerprognosen und Wohnungsbedarf

Nach der Prognose der Verwaltung im „Wohnkonzept 2025" wird sich die Einwohnerzahl der Stadt Oldenburg bis 2025 auf 165.576 Einwohner erhöhen, die in 91.176 Haushalten leben. Hierbei wird die aktuell durchschnittliche Haushaltsgröße in Oldenburg von 1,82 Personen pro Haushalt zugrunde gelegt. Danach wird aufgrund der demographischen Entwicklung die Einwohnerzahl wieder langsam zurückgehen (Tabelle 1).

Die vorhergesagten Einwohnerzahlen sind maßgeblich für die benötigten Wohneinheiten (WE). Nach der im Jahr 2012 von der Verwaltung aktualisierten Bedarfsplanung im „Wohnkonzept 2025" müssten von 2012 bis 2025 5.960 Wohneinheiten erstellt werden, um den Bedarf zu decken, durchschnittlich pro Jahr 426 (Tabelle 2).

2. Wohnungsbedarf und Wohnungsfertigstellungen

Tatsächlich wurden von diesen fehlenden 5.960 Wohneinheiten bis Ende 2015 bereits 4.068 fertiggestellt (Tabelle 3 und 4). Demnach fehlen bis 2025 nur noch 1.892 Wohneinheiten. Das wären pro Jahr durchschnittlich nur noch 189.Tabelle 3 Baufertigstellungen

3. Aktuelle Einwohnerentwicklung und Wohnungsbedarf

Tabelle 4Nun steigt die Einwohnerzahl aber schneller als im „Wohnkonzept 2025" angenommen. Die Angaben zur aktuellen Einwohnerzahl weichen allerdings erheblich voneinander ab, weil die Einwohnerdatei der Stadt mit den amtlichen Zahlen des Landes, die durch Volkszählung und Mikrozensus korrigiert werden, nicht abgeglichen werden darf. [1]
Während die amtliche Statistik am 31.12.2015 163.830 Einwohner zählt, beträgt die Einwohnerzahl laut Meldedatei der Stadt Ende 2015 165.096 Einwohner, laut Oldenburger Onlinezeitung sogar 166.600 im November 2016. [2]
Gehen wir von den 165.096 Einwohnern der städtischen Meldedatei Ende 2015 und der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,82 Personen aus, so wurden Ende 2015 also 90.697 Wohnungen benötigt. [3] Tatsächlich gab es 89.598. [4]
Rein rechnerisch fehlten Ende 2015 also 1.099 Wohnungen in Oldenburg.

4. Die aktuelle Entwicklung der Bautätigkeit

Tabelle 5Im Jahr 2015 wurde der Bau von 1.372 und im ersten Halbjahr 2016 von weiteren 934 zusätzlichen WE genehmigt, eine Steigerung gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um 135 WE (Tabelle 4).
Wenn wir vorsichtig hochgerechnet von insgesamt 1.500 genehmigten WE für das ganze Jahr 2016 ausgehen, und wenn wir wiederum vorsichtig davon ausgehen, dass von den 1.372 in 2015 und den 1.500 in 2016 genehmigten WE nur drei Viertel bis 2017 fertig gestellt werden (also 1.029 in 2016 und 1.125 in 2017), dann wären rein rechnerisch mit 2.154 bis Ende 2017 fertiggestellten WE die laut „Wohnkonzept 2025" bis 2025 benötigten 91.176 WE bereits Ende 2017 mit 576 WE überschritten.
Tabelle und Grafik 6Doch selbst wenn wir für 2016 die Einwohnerzahl der städtischen Meldedatei von 166.600 zugrunde legen und sogar noch von einer grafik 6kontinuierlich Steigerung auf 170.000 Einwohner bis 2020 ausgehen, würden Baufertigstellungen in der Größenordnung von durchschnittlich mehr als 900 WE pro Jahr – wie in den letzten fünf Jahren – bereits ab 2018 zur Übersättigung des Marktes führen. (Tabellen und Grafiken 5 und 6)

 

 

 

II. Der polemische Teil – Oldenburg: Stadt der stinkenden Stiesel?

1. Wen kümmert's?

Wenn in Oldenburg munter weiter so drauflos gebaut wird wie bisher und die Eigentums- und Mietwohnungen bald nicht mehr wie jetzt zu überhöhten Preisen verkauft oder vermietet können, dann trifft das zunächst einmal die Kapitalinvestitionsgesellschaften und privaten Bauträger, die auf Immobilien als Renditeobjekte gesetzt haben; Investitionen im Kapitalismus sind immer ein gewisses Risiko – wer sich verzockt, hat selber Schuld.
Und ehe die neu gebauten Wohnungen billiger verkauft oder vermietet werden, bleiben sie in der Regel erstmal leer stehen – kleine Hoffnung also, dass demnächst nicht noch mehr neureiche Stiesel mit ihren lächerlich überdimensionierten Diesel-SUVs die Stadt vollstinken und mit ihrem luxuriösen Lebensstil unnötig viel Energie verschwenden. [5] Also wen kümmert's?

2. Angebot und Nachfrage

Tabelle 7

Der Immobilienboom ist aber keine Oldenburger Angelegenheit, sondern bundesweit zu beobachten. Wird daraus eine echte Immobilienblase, wie schon hier und da befürchtet wird, dann leiden wie bei der letzten großen Krise schließlich doch wieder die kleinen Leute.

Und aktuell kümmert es natürlich alle, die trotz des Baubooms noch immer keine geeignete und für sie bezahlbare Wohnung finden – denn obwohl rein rechnerisch der Bedarf verglichen mit der Zahl der Haushalte Ende 2015 bei nur 1.099 neuen WE liegt, stehen auf der Interessentenliste der GSG seit 2012 Jahr für Jahr zwischen 4.500 und mehr als 5.000 Menschen. Allein nach dieser Liste (es gibt neben den Menschen auf der GSG-Liste sicher noch weitere Wohnungssuchende in Oldenburg) fehlen knapp 4.000 kleine Wohnungen für Ein- bis Zwei-Personenhaushalte mit einer Bruttomiete von maximal 600 Euro im Monat. (Tabelle 7)
Wenn wir dann noch berücksichtigen, dass es sich bei den aktuellen Steigerungen der Einwohnerzahlen zu einem großen Teil um Geflüchtete handelt, die sich kaum eine 60-qm-Wohnung im Johanneshof für 240.000 € kaufen werden, dann könnte man mal darüber nachdenken, warum überhaupt und für wen eigentlich so viel gebaut wird in Oldenburg.

3. Viele Jahre rot-grüne Mehrheiten in Oldenburg…

Seit 2012 wird am aktuellen Wohnungskonzept der Stadt Oldenburg gearbeitet und davon geredet, genügend Wohnraum auch für einkommensärmere Menschen in Oldenburg zu schaffen. Wohnraumförderungsprogramme, Quotenregelungen, Belegungsbindung, Leerstandskonzepte…
Seit 2012 hat sich die Zahl der Menschen mit geringeren Einkommen, die vergeblich eine für sie bezahlbare Wohnung suchen, nicht verringert. Erfolgreiche Konzepte sehen anders aus.
Die Stadt wurde stattdessen von der Wohngeldreform, die Anfang 2016 in Kraft trat, kalt erwischt:
Die Mietobergrenzen für Grundsicherungsberechtigte mussten nun endlich auch in Oldenburg an die harte Realität des Wohnungsmarktes angepasst werden. Statt diesen Anstoß von außen nun aber mit effektiven Konzepten zur Schaffung günstigen Wohnraums aufzugreifen, steckt die Stadt lieber Geld in die Erstellung eines sogenannten „Schlüssigen Konzepts" – in der Hoffnung, so die Mietobergrenzen wieder absenken und Geld auf Kosten der Ärmsten einsparen zu können.
Wenn die Stadt angesichts dieser Entwicklungen mit Stolz die Festlegung einer Quote von 20 Prozent sozialen Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken verkündet, dann stellt sich schon die Frage, was mit Erfolg gemeint ist?

4. Nachhaltige und sozial gerechte Wohnungspolitik? Wer?

Eine nachhaltige und sozial gerechte Wohnungspolitik würde mit einem Sofortprogramm

    1. die Zahl der Baugenehmigungen auf den tatsächlichen Bedarf reduzieren,
    2. die Quote für private Bauträger zur Schaffung günstigen Wohnraums auf mindestens 50 Prozent erhöhen,
    3. die Subventionen privater Bauträger komplett auslaufen lassen,
    4. in gemeinsamer Trägerschaft mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mindestens 2.000 bis 3.000 Sozialwohnungen in den nächsten drei Jahren bauen (beim aktuell niedrigen Zinssatz wäre das sogar eine lohnende Zukunftsinvestition in das Vermögen der Stadt),
    5. parallel dazu Mehrgenerationen-, nachhaltige und soziale Wohnprojekte (wie z. B. Breslauer Straße und Glashüttensiedlung) fördern,
    6. die ökologische Sanierung und Modernisierung im Altbestand der Wohnungsbaugesellschaften unterstützen.

Nachhaltige und sozial gerechte Wohnungspolitik scheint nicht rot-grün zu sein. Über Wohnungsstandards und Lebensqualität im Quartier haben wir dabei noch gar nicht geredet.

Michael Bättig, 23. November 2016

 

[1] „Die Einwohnerzahl der eigenen Einwohnerdatei wich insbesondere seit der Volkszählung 1987 immer von den amtlichen Zahlen ab. Dies erklärt sich daraus, dass das Einwohnerregister nicht aufgrund der Volkszählungsdaten überarbeitet und korrigiert, sondern stets fortgeschrieben wurde (Verbot des Melderegisterabgleichs). Nach dem Zensus 2011 (registergestützte Volkszählung) werden weiterhin Abweichungen zwischen der amtlichen Einwohnerzahl und der des Melderegisters auftreten, da das Verbot eines Datenabgleichs weiterhin gilt." (Fachdienst für Geoinformation und Statistik der Stadt Oldenburg: http://www.oldenburg.de/fileadmin/oldenburg/Benutzer/PDF/40/402/0202-2015-Internet.pdf, 22.11.2016)

[2] http://oldenburger-onlinezeitung.de/oldenburg/einwohnerzahl-14728.html, 22.11.2016

[3] inklusive Ersatzbedarf von 0,1 % und Mobilitätsreserve von 1 % wären es 91.695 WE.

[4] Bautätigkeit und Wohnungen. Bestand an Wohnungen. Fachserie 5 Reihe 3. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2016

[5] Vergleiche die hochinteressante aktuelle Untersuchung des Bundesumweltamtes zum Energieverbrauch in privaten Haushalten, die belegt, dass je höher das Einkommen ist, desto mehr Energie verbraucht wird: TEXTE 39/2016, Umweltforschungsplan des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit: Repräsentative Erhebung von Pro-Kopf-Verbräuchen natürlicher Ressourcen in Deutschland (nach Bevölkerungsgruppen).

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Kommentare

Kommentar von Chris H. |

Interessant.
Weiter mit der guten Arbeit! :)

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